2025. szeptember 1-jétől egy új támogatási forma válik elérhetővé az első lakás vásárlás előtt állók számára: az Otthon Start Program. A konstrukció alapja a fix, évi 3%-os kamatozású lakáshitel, amely jelentős könnyítést nyújthat mindazoknak, akik első lakásuk megvásárlásán vagy megépítésén gondolkodnak. A program igénybevételéhez azonban szigorú törvényi és adminisztratív feltételek kapcsolódnak. Az érdeklődőknek nem csupán a pénzügyi, hanem a jogi előírásokat is ismerniük kell. A nem megfelelő előkészítés, a hiányos okiratok vagy a szerződéskötés helytelen sorrendje súlyos jogi és anyagi következményekhez vezethet.
„Az Otthon Start program keretében biztosított FIX 3%-os lakáshitelről” című 27/2025. (VII. 31.) Korm. rendelet 2025. augusztus 8-án lépett hatályba. A jelen összefoglaló célja, hogy a kedvezményes lakáshitel iránt érdeklődők számára közérthetően, de jogilag pontosan mutassa be az igénybevétel feltételeit.
1. Szeptember 1-től érvényes változások
Mielőtt részleteznénk a 3%-os hitel igénylésének pontos szabályait, érdemes megjegyezni, hogy a Kormányrendelet a hatálybalépést követően, de még az igényelhetőség indulása előtt módosult. Bár az alapvető jogosultsági feltételek nem változtak, a finomítások a hitelképesség megítélése, illetve bizonyos korlátozások alóli felmentések szempontjából fontosak lehetnek.
A legfontosabb pontosítások:
- Adóstárs bevonásának korlátozása: adóstárs kizárólag a kérelmező házastársa vagy szülője lehet. Szülő bevonása esetén nem szükséges teljesítenie az első lakásra, illetve a TB-jogviszonyra vonatkozó feltételeket, ugyanakkor tulajdont nem szerezhet. Házastársaknál mindkét fél szüleinek bevonása megengedett. A szabályozás alapján élettárs vagy testvér adóstárs nem lehet.
- A hitel egyszeri igénybevételének szabálya: a 3%-os lakáshitel kizárólag egyszer vehető fel, visszafizetést követően sem lehet ismételten kérelmezni. Ez a tilalom az adóstársra is vonatkozik. Így, aki korábban adóstársként szerepelt, saját maga már nem jogosult új igénylésre.
- Résztulajdon vásárlásának tilalma: a hitel nem használható fel lakóingatlan résztulajdonának megszerzésére. Kivétel kizárólag akkor alkalmazható, ha a házastársak közösen szereznek tulajdont, vagy az igénylő osztatlan közös tulajdonú ingatlanban olyan önálló ingatlanrészt szerez, amely kizárólagos tulajdonába kerül (pl. ikerház önálló lakóegysége, társasházi lakás).
2. Az Otthon Start kölcsön keretszabályai
Az igényelhető hitel főbb paraméterei:
- maximális összeg: 50 millió forint,
- maximális futamidő: 25 év,
- kamat: legfeljebb évi 3%,
- előtörlesztési díj: az előtörlesztett összeg legfeljebb 1%-a,
- lakás esetén a vételár vagy bekerülési költség: legfeljebb 100 millió forint,
- családi ház, tanya vagy birtokközpont esetén: legfeljebb 150 millió forint,
- fajlagos négyzetméterár: maximum 1,5 millió Ft,
- a vételár a hitelintézet által megállapított forgalmi értéktől legfeljebb 20%-ban térhet el,
- minimális önerő: 10%.
A rendelet lehetőséget biztosít 10%-nál kevesebb önerő mellett is, amennyiben pótfedezet bevonható. Ezt a lehetőséget minden esetben a hitelt nyújtó bankkal célszerű előzetesen egyeztetni.
3. Jogosultsági feltételek
Az igénylés főbb jogosultsági feltételei:
- Büntetlen előélet: feltétel az erkölcsi bizonyítvány bemutatása.
- Életkor: 18. életév betöltése szükséges, felső korhatár nincs.
- Állampolgárság/jogi státusz: jogosult lehet az, aki magyar állampolgár; EU-s állampolgár; a szabad mozgás és tartózkodás jogával rendelkezik, és 3 hónapot meghaladóan Magyarországon tartózkodik; huzamos tartózkodási jogosultsággal rendelkező harmadik országbeli, illetve hontalan személy.
- Köztartozás-mentesség: NAV-igazolás szükséges teljes bizonyító erejű magánokiratban kell nyilatkozni a köztartozásmentességéről. Ha az ellenőrzés során köztartozás fennállása kiderül, 14 napon belül rendezni kell.
- TB-jogviszony: legalább 2 év folyamatos társadalombiztosítási jogviszony szükséges. A jogviszony akkor folyamatos, ha két jogviszony között legfeljebb 30 nap megszakítás van (tanulmányok után maximum 6 hónap). Az igénylést megelőző 180 napban magyarországi TB-jogviszony kötelező. Fontos tudni, hogy házastársaknál elegendő, ha csak az egyik házastárs megfelel a TB-jogviszonyra vonatkozó előírásoknak.
A kölcsönre jogosító jogviszonyok közé tartozik többek között a munkaviszony, vagy azzal egyenértékű közfoglalkoztatotti jogviszony; egyéni vállalkozó, társas vállalkozó, mezőgazdasági őstermelő, egyházi szolgálatban álló személy, szövetkezeti tagként dolgozó személy, kiegészítő tevékenységet folytató személy, illetve nappali tagozatos tanulmányok 25 éves korig. Bizonyos feltételek teljesítése mellett elfogadható jogviszony lehet: a külföldi munkavégzés megfelelő igazolással; Magyarországgal szomszédos országban végzett, igazolt foglalkoztatás; valamint idénymunka (azaz egyszerűsített foglalkoztatás szerinti jogviszony). Nem minden foglalkoztatási forma minősül azonban elfogadhatónak (pl. közfoglalkoztatás), ezért érdemes szakemberrel ellenőriztetni.
Egyéb tudnivalók:
- Családi állapot: házasság vagy gyermekvállalás nem feltétele a jogosultságnak.
- Más programokkal kombinálható: a hitel összevonható például a CSOK Plusz vagy a Babaváró támogatással, de nem kerülhet sor a támogatási célok átfedése, illetve a támogatások jogosulatlan igénybevételére.
- A kölcsön nem használható lakás-előtakarékossági szerződés alapján folyósított lakáskölcsön és áthidaló kölcsön, valamint a meglévő kölcsöntartozás kiegyenlítésére.
Első lakás fogalma
A hitel kizárólag első lakás megszerzésére vehető fel. Az igénylő főszabály szerint akkor jogosult, ha a kölcsönkérelem benyújtásakor és az azt megelőző 10 évben nem rendelkezett saját lakástulajdonnal.
Kivételek:
- ha a korábbi lakástulajdon értéke nem haladta meg a 15 millió forintot,
- ha a lakást lebontották,
- ha a lakás haszonélvezettel terhelten került az igénylő tulajdonába, és a haszonélvező továbbra is ott él,
- ha az igénylő egyidejűleg legfeljebb egy lakásban, legfeljebb 50%-os tulajdoni hányaddal rendelkezett az elmúlt 10 évben.
Házastársaknál elegendő, ha csak az egyik fél minősül első lakás vásárlójának.
Résztulajdon és haszonélvezettel terhelt ingatlan
Az Otthon Start Program keretében nyújtott kölcsön nem használható fel olyan ingatlan megszerzésére, amely haszonélvezeti joggal terhelten kerülne az igénylő tulajdonába, továbbá a hitel nem irányulhat lakóingatlan résztulajdonának megvásárlására sem.
A jogszabály ugyanakkor kivételt enged: megengedett a hitel igénybevétele abban az esetben, ha házastársak közösen szereznek tulajdont, vagy ha az igénylő osztatlan közös tulajdonú ingatlanban válik tulajdonossá úgy, hogy az adott, önálló ingatlanrészt (például egy ikerház különálló lakóegységét) kizárólagosan megszerzi.
IV. Előkészületek és dokumentáció
Az igénylés kizárólag a programban részt vevő bankoknál történhet, a program pedig 2025. szeptember 1. napján indul. A szükséges dokumentumok közé tartozik többek között a TB-igazolás, köztartozás-mentességi igazolás, erkölcsi bizonyítvány, személyi okmányok és különféle nyilatkozatok. A bankok ezen felül további feltételeket is előírhatnak (pl. legalább 3 hónapos határozatlan munkaviszony).
Egyéni vállalkozó esetében a bevétel igazolása a NAV által kiállított jövedelemigazolással történik. A hitelbírálat során várhatóan az utolsó két lezárt üzleti év adatai bírnak jelentőséggel. A benyújtott adóbevallásban szereplő költséghányad, illetve az adózás utáni eredmény különösen meghatározó tényezőként szolgál a bank számára.
Minden esetben a kölcsönigénylés megkezdése előtt célszerű közvetlenül a kiválasztott hitelintézettől részletes tájékoztatást kérni az Otthon Start Program feltételeiről. Ajánlott az ingatlan kiválasztása előtt előbírálatot kérni, amelynek során a bank előzetesen megvizsgálja az igénylő hitelképességét.
Az adásvételi szerződés követelményei
A kölcsönkérelemhez csatolni kell az adásvételi szerződést, építésnél az építési engedélyt, valamint a bekerülési költségeket részletező költségvetést. Építkezéshez igényelt hitel esetén a folyósítást követően a bekerülési költség legalább 70%-át számlákkal szükséges igazolni. Ezért elengedhetetlen, hogy a benyújtott szerződés minden előírt részletet pontosan tartalmazzon.
“Ingatlanjogászként javaslom, hogy a bank által kiadott, kölcsönigényléshez kapcsolódó feltételrendszert adják át a szerződést készítő ügyvédnek. Így biztosítható, hogy a szerződés összhangban legyen a banki és jogszabályi elvárásokkal. Az elmúlt években a lakástámogatási programokhoz kapcsolódóan kialakult egyfajta banki gyakorlat, azonban a 3%-os lakáshitel új elvárásokat is támaszt az adásvételi szerződésekkel szemben.” – mondta el dr. Jeney Ferenc ügyvéd Debrecen városából.
Új előírások
Lényeges változás, hogy a vételár – a kölcsönösszeg kivételével – készpénzben is teljesíthető, ami eltér a CSOK esetében megszokott szabályoktól, ahol a vételár maximum 10%-a fizethető készpénzben. A jelenlegi rendelet alapján készpénzes vásárlásnál a bank a kölcsön összegét közvetlenül az eladónak utalja, és ennek módjáról az adásvételi szerződésben rendelkezni kell.
Külön előírás vonatkozik az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanok vásárlására. Az igénylőnek ilyenkor igazolnia kell, hogy a megszerzett ingatlanrész kizárólagos használati joggal rendelkezik. Ez történhet társasházi alapító okirattal vagy ügyvéd által készített használati megosztási megállapodással, amelyhez csatolni kell a térképmellékletet is. A bank adott esetben a használati megosztás földhivatali bejegyzését is kérheti, amely szintén ügyvédi közreműködést igényel.
Lakóépület vásárlásakor az adásvételi szerződésnek a vételár bontását is tartalmaznia kell, külön feltüntetve a telek, a lakóépület és a melléképítmény értékét. Új építés esetén a költségvetésnek és a számláknak szintén tartalmazniuk kell a vételár részletezését.
Újdonságnak tekinthető, hogy a szerződésnek tartalmaznia kell az ingatlan egy négyzetméterére eső vételárat, azaz a fajlagos négyzetméterárat, valamint annak kiszámítását. Építkezés esetén ugyanezt az adatot a bekerülési költségeket bemutató építési költségvetésnek kell tartalmaznia.
Határidők és kizáró okok
Fontos szabály, hogy vásárlásnál az adásvételi szerződés megkötését követő 180 napon belül nyújtható be a kölcsönkérelem, építésnél pedig kizárólag a használatbavételi engedély kiadása előtt.
Kizáró ok, ha az eladó (vásárlás esetén) vagy a kivitelező (építés esetén) a kölcsönigénylő közeli hozzátartozója vagy élettársa. Ugyancsak kizárt, ha az eladó gazdálkodó szervezet, amelyben az igénylő tulajdonrésszel rendelkezik, vagy amelynek tulajdonosa az igénylő közeli hozzátartozója vagy élettársa. Ezért nem lehetséges például házastárstól, élettárstól, egyenesági rokontól, örökbefogadott vagy nevelt gyermektől, illetve az ilyen hozzátartozó tulajdonában álló cégtől ingatlant vásárolni a kölcsön terhére.
Nyilatkozattételi kötelezettség
Míg a CSOK esetében elfogadott volt, hogy az ingatlan cég székhelyeként kerüljön bejelentésre vagy gazdasági tevékenységet folytassanak benne, a 3%-os lakáshitel szigorúbb szabályokat tartalmaz. Az igénylőnek már a kölcsönkérelem benyújtásakor nyilatkoznia kell arról, hogy az ingatlant a folyósítást követő 5 éven belül cég vagy egyéni vállalkozás székhelyeként kívánja-e használni, illetve hasznosítja-e a földrészletet és a melléképületet saját gazdasági tevékenység céljára.
Ezért célszerű már az adásvételi szerződésben feltüntetni az erre vonatkozó nyilatkozatot. Ennek elmulasztása a kölcsönszerződés megszegésének minősülhet, amely visszafizetési kötelezettséget von maga után.
V. Összegzés
Az Otthon Start Program valós és jelentős segítséget kínál azoknak, akik kedvezményes lakáshitel mellett szeretnének első otthont szerezni. Bár a konstrukció rugalmas, a jogszabályi keretek bonyolultsága indokolttá teszi szakember – különösen ingatlanjogász – bevonását. A szerződéskötési folyamatban való részvétel, a nyilatkozatok előzetes áttekintése és a hitelhez szükséges jogi dokumentumok biztosítása olyan fontos lépések, amelyek hozzájárulnak a sikeres első lakás vásárlás megvalósításához.
Kérdése van az Otthon Start Program kapcsán?
Forduljon hozzánk bizalommal, tapasztalt ügyvéd Debrecen belvárosában áll a rendelkezésére. Az ország bármelyik pontjáról kereshet minket – különösen az első lakás támogatás igénybevételével kapcsolatos jogi kérdésekben.
Vegye fel velünk a kapcsolatot még ma!
Web: jeneyugyved.hu
Telefon: +36 30 997 1783
E-mail: iroda@jeneyugyved.hu
